住宅ローン減税の注意点(株式会社OKUTA Archives sa119@OKUTAのブログ)　リフォームのオクタ

2021/07/26

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）

マイホーム購入やリフォームのため金融機関から借入期間10年以上の融資を受けた場合、年末借入残高の1％を10年間（特例措置は13年間）、所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。

お客様の関心も高く、度々ご質問をいただくことがありますが、少し分かりにくい制度であることから、誤った認識をされていることが見受けられ、今回は以下3つの注意点について解説しようと思います。

 

1．控除額について

控除額は10年間で最大400万円、年間で最大40万円（新築等の認定住宅は10年間で最大500万円、年間で最大50万円）とされますが、これはあくまでも控除額の上限であり、必ずしも10年間で400万円（年間40万円）の控除を受けられるのではありません。

実際に受けることができる控除額は、年末借入残高の1％、最大控除額の40万円、所得税と住民税の合計額（住民税に上限あり）のうち最も低い金額となります。つまり、各住宅ローン利用者の年末借入残高もしくは所得税・住民税の合計額により控除額が異なるということです。

例えば、所得税・住民税の合計額が40万円を超えていても、年末の借入残高が3,000万円であれば年間の控除額は30万円であり、また年末借入残高が4,000万円を超えていても、所得税・住民税の合計額が30万円であれば、年間の控除額は30万円になるということです。

また、消費税の課税取引とならない個人売主から中古住宅を購入した場合は、年末借入残高の上限は2,000万円となり、控除額の上限は10年間で200万円、年間では20万円となることも注意が必要です。

 

2．控除期間13年の特例措置について

2019年の消費税率10％引き上げに伴い、控除期間が10年から13年に延長されたことはご存じかと思います。

ただ、これは住宅ローン減税の対象となるすべての住宅購入に適用されるのではなく、消費税の課税取引となる不動産事業者から住宅を購入した場合に限られ、消費税の課税取引とされない個人売主から住宅を購入した場合は対象となりません。つまり、この3年間の延長措置は、消費税率の引き上げに伴い増税の影響を受けた住宅購入者に対する減税措置であるということになります。

尚、この特例措置の適用を受けるためには、2021年11月末までに売買契約（注文住宅は2021年9月末までに請負契約）を行い、2022年12月までに入居することが必要となります。

 

3．床面積の緩和措置について

2021年度税制改正により、住宅ローン減税の床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和されました。

これにより1LDKなどのコンパクトなマンションにおいても、住宅ローン減税の適用を受けることができるようになりました。

ただ、これも控除期間13年の特例措置と同様に、どのような取引形態の住宅購入にも適用されるのではなく、消費税の課税取引となる不動産事業者から住宅を購入した場合に限られ、消費税の課税取引とならない個人売主から住宅を購入した場合は控除の対象となりません。

また、この緩和措置の適用要件として年間の合計所得金額が1,000万円以下に緩和されましたが、この「合計所得金額」とは給与所得者の場合、単純に「年収」で判断するのではなく、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」で判断することもご注意ください。

 

以上、住宅ローン減税の注意点について解説をしました。

これから住宅の購入を考えている皆様の参考となれば幸いです。