中古購入しリノベーションする際のローンについて　リフォームのOKUTA

近年、中古物件を購入して、自分の思い通りにリノベーションするという方が増えてきています。
大きな買い物ですから、資金計画をしっかりと立てることが大切であり、曖昧に進めてしまうと、物件探しで路頭に迷ってしまったり、予算を大幅に超えてしまう場合が多々あります。
ここでは、中古物件購入時に多くの方が利用する住宅ローンの注意点など紹介していきます。
無理のない返済で、入居後の暮らしをゆったりと楽しめるように、しっかりとした資産計画を立てましょう。

中古物件購入時における住宅ローンの注意点

中古物件を購入する際に、多くの方が住宅ローンを利用しています。
新築物件であろうと中古物件であろうと、利用する住宅ローンは同じなのですが、ここでは、中古物件購入した際に気をつけておくべき点を紹介していきます。

住宅ローンの検討期間は余裕を持って

中古物件を購入する場合には、どこの金融機関で住宅ローンを利用するのかを検討する期間が短いため、注意が必要です。
新築物件であれば、新築を建てている間に数ヵ月かけて検討することができますが、中古物件の場合は、売り主の状況にもよりますが、1ヵ月などすぐに引き渡しが行われることが多く、その中で検討しなければなりません。
そのため、事前にファイナンシャルプランナーや各金融機関等の窓口に相談するなどして、情報収集し、余裕をもって検討するのがよいでしょう。

中古物件の価格だけでなく諸費用も考慮した借り入れを

中古物件を購入する場合には、物件価格以外にも費用が発生するため、注意が必要です。
主な費用として、不動産など間に入る仲介業者に支払う手数料や、不動産の登記に必要な費用（登録免許税や登記簿謄本などの費用、及び、登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬）、固定資産税の清算金（売り主が既に払ってしまっていた、物件引き渡し後にかかってくる固定資産税）などがあり、一般的に物件価格の8％から10％かかるとされています。
そのため、中古物件を購入する場合は、物件価格だけでなく、諸費用も考慮して予算を立て、住宅ローンの借入金額を決めるようにしましょう。
一度、住宅ローンを申し込んだ後に、借入金を増やす場合には、再審査などに手間と時間がかかってしまいます。なお、諸費用の支払いは、契約した時に半分を、引き渡した時に残りの半分を支払うのが一般的ですが、まれに、契約した時や引き渡した時に全額を支払うという場合もあるので、不動産業者に確認しておきましょう。

住宅ローンの借入期間は短いことが多い

中古物件を購入して住宅ローンを利用する場合には、新築に比べ、借入期間が短くなり、月々の返済額が高くなる可能性があるため、注意が必要です。
これは、住宅ローンの審査の際に、住宅の耐久性が加味されるためであり、借入期間が最長で15年や20年などとなり、新築の場合より短く制限されてしまう可能性があります。
ただし、年齢や年収、借入金額など個人の返済能力なども加味され、総合的に判断されるため、事前に、借入候補の金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンの借入金額の上限、新築に比べると低いことも

中古物件を購入して住宅ローンを利用する場合には、新築に比べ、借入金の上限が低くなる可能性があるため、注意が必要です。
これは、借入金の上限は、物件の担保価値に左右されるためであり、一般的に、担保価値の140%までとされています。
なお、担保価値とは、万が一、住宅ローンの支払が困難になった場合に、その物件を売却して得られる対価のことです。すぐに売却して処分する際の価値となるため、市場価格がやや低くなる傾向にあります。
ただ、住宅ローン減税などの優遇制度もありますので、うまく活用し、出費をできるだけおさえ、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

中古物件購入でのフラット35の利用時に注意したいこと

中古物件を購入してフラット35を利用する場合には、適合証明書が必要となるため、注意が必要です。
これは、住宅金融支援機構が定める、住宅の床面積、構造、耐震性などの要件を満たしていることを証明するものであり、検査機関または適合証明技術者に物件の検査を依頼し、その検査に合格すると、交付を受けることができます。
この手続きの費用は、2万円台から10万円台まで検査機関によって様々なため、事前に、住宅金融支援機構のサイトから検索などして確認をしておくとよいでしょう。
また、手続きには、一般的に、1週間前後かかりますので、日程に余裕をもって、スケジュールの調整など事前にしておくとよいでしょう。
なお、中古マンションの場合、中古マンションらくらくフラット35に登録されている物件であれば、既に要件を満たしているマンションであることが示されている物件であるため、適合証明書の手続きは省略することができます。
そのため、中古マンションを購入しフラット35を検討されている方は登録されている物件か確認しましょう。

住宅ローン控除を受けたい場合は築年数に注意

中古物件を購入して住宅ローンを利用した際に、住宅ローン減税制度を活用する場合には、築年数によって適用できないこともあるため、注意が必要です。
マンションなどの耐火建築物の建物であれば、築25年以内であり、木造などの中古住宅であれば、築20年以内である必要があります。そのため、中古物件を選ぶ際には、築年数も念頭に置いておきましょう。

中古物件を購入してリノベーションする際の住宅ローンの利用

中古物件を購入して、リノベーションする際には、中古物件の購入費用に加え、リノベーションにかかる設計料や工事費などの費用も住宅ローンで借り入れることが可能です。

中には、とりあえず中古物件を購入して、数年後にリノベーションをしようと考えている人もいるかと思います。
このとき、購入したときに住宅ローンを利用しており、リノベーションの際にも住宅ローンを利用しようとすると、再度、抵当権を設定する必要があり、書類の記入から司法書士への手数料の支払いなど、手続きの手間や費用が発生してしまいます。
さらに、別の金融機関で借入を行おうとする場合には、抵当権の関係から、これまでの住宅ローンの借換えを行う必要があり、その手続きに手間や費用が余計に発生してしまいます。
また、一方で、これまでの住宅ローンの返済に加え、リノベーション費用まで返済可能かどうかが審査されるため、住宅ローンでの借入れはできない可能性もあります。

そのため、無理のない資金計画が前提となりますが、できれば、中古物件購入とリノベーションを同時に行うことをおすすめします。

住宅ローン以外にも！中古マンションの購入で後悔しないポイントとは？

ところで、いざ中古マンションを買おうと思った時に、どんな物件がお買い得か気になりますよね。
お住まいの購入は人生の中でも大きな買い物ですから、後悔のないよう選びたいものです。ここからは、中古マンションを購入する際に、気をつけるポイントをご紹介していきます。

重要なポイントは「築年数」と「耐震性」

中古マンションを購入してリノベーションする場合、重要になるのがマンションの築年数です。
なぜなら、築年数の違いによってマンションそのものの価格やリノベーションの内容、工事費が変わってくるためです。

リノベーションをする前提で中古マンションを購入する場合、まず考えておきたいのは、その物件の「耐震性」および「基本性能」です。
これら2点は、築年数によって大きく変わります。
例えば、耐震性でいえば1981年（築27年~）前後で耐震性に関する基準が大きく改正されました。そのため、改正前に建てられた住居と改正後に建てられた住居では、耐震性に隔たりがあるのです。
ほかにも、1999年（築19年~）に「次世代省エネルギー基準」が制定され、住宅の断熱化率の基準が設定されたり、2003年（築14年~）には、新築住宅に24時間換気システムの設置が義務付けられました。
つまり、上記の基準改正や義務化制度の前に建てられた住宅だと、工事費が高くなってしまう可能性があります。
せっかくのリノベーションですから、デザインを凝ったり、新たな機能を追加したりする工事にお金をかけたいですよね。
中古マンションの購入を検討している方は築年数に注意して選ぶようにしてみてくださいね。
ちなみに耐震性について、築年数のほかにも壁の数や間取りのバランスが重要だといわれています。壁の量や間取りにバランスも視野にいれて選ぶと安心です。

お買い得な中古マンションの特徴ってあるの？

中古マンションを購入する際、「築年数20年の物件がお得」という話、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？
必ずしもそうとは言い切れませんが、確かに築年数が20年前後の物件は価格帯もリーズナブルなものが多く、値落ちする幅も安定しています。
というのも、そもそも中古マンションは築年数と価格が反比例する傾向にあり、築年数が増えていくにつれて、価格が低下していきます。
これが築20年前後になると物件の資産価値が安定してくることが多く、大きく目減りすることはないのです。
このほか、資産価値が落ちにくいマンションの特徴として下記の点が挙げられます。

• ● 立地：交通の利便性・生活上のアクセスの良さ・生活圏内の快適性・安全性など
• ● 物件：物件の広さや設備のグレードなど
• ● 管理：管理の徹底や修繕の回数など

交通の利便性はもちろん、住宅の周辺を含め、住み良い街にあるかどうかも重要なポイントです。
また、犯罪率・災害といった観点から立地の安全性をチェックしておくのも大切なポイントです。管理に関することを把握するには、マンションの敷地内の植栽などを見ると分かりやすいですよ。

失敗しない！リノベーションに関する中古マンションの選び方

リノベーションに際した中古マンションの選び方についてご紹介します。

マンションの管理規約を入念にチェック！

まずはマンションの管理規約を入念にチェックしておきましょう。
マンションには、個人の利用範囲である「専有部分」と居住者や管理者全体が利用する「共有部分」に分かれます。
「専有部分」のリノベーションや住宅改修は行えますが、「共有部分」の改修を行うことはできません。
例えば、部屋の内部、キッチンや間取り変更のリノベーションはできることが多いですが、共有部分であるベランダやドア、窓のサッシといった部分は基本的に変更できないでしょう。
このようにマンションでは改修可能な領域と改修できない領域に分かれており、それらの区分は管理規約に記載されています。
リノベーションをする前に管理規約を入念にチェックし、自分の目的に適ったリノベーションができるかどうか確かめてみましょう。

リノベーションの目的と内容を明確にしておく

利用規約や物件の状態に合わせて、リノベーションの内容や規模、工事費も変わってきます。
リノベーションを始める前に、リノベーションをしてどのような住まいにしたいのか、絶対欲しい条件や譲れないこだわりはどの部分か、予算の上限はいくらなのかを明確にしておきましょう。
リノベーションの内容を明確にしておくことで、リノベーション業者や施工業者の方々との打ち合わせもスムーズに進むはずです。

1番は物件探し&リノベーションのプロの手を借りること

管理規約を確認し、リノベーションの内容を明確にしても、専門的な意見を聞かないと分からないことは多いでしょう。
そういったロスを減らしたい場合には、物件選びからリノベーションまでワンストップで対応している業者に依頼するのが安心です。
リノベーションの内容を把握したうえで最適な物件選びができるほか、購入費・見積もり費などトータルでかかる金額が把握しやすいです。
購入から施工までがスムーズに進むのも魅力的ですね。
皆さんもぜひ無理のない資金計画のもと、納得したリノベーションをしてみてくださいね。