中古マンションを買ってリノベーション　リフォームのOKUTA

中古マンションというと、間取りが使いにくかったり、設備が古く、あまり良いイメージはないかもしれません。しかし、リノベーションを実施することで、新築同様の住まいを、リーズナブルに手に入れる事が可能です。
中古マンションを購入してリノベーションするには、物件選びが成功のカギとなります。ここでは、中古マンションを購入してリノベーションする際の、メリットや物件選びのポイント、中古マンションを買ってリノベーションを実施したLOHAS studioの事例を紹介します。
LOHAS studioでは中古マンション購入前からのご相談や資金計画なども実施しておりますので、お気軽にご相談ください。

そもそもリノベーションとは？

そもそも「リノベーション」とは何のことなのでしょう。
リノベーションという言葉を聞いたことがあるという方は多くても、リフォームとリノベーションの違いを知っているという方は意外と少ないのではないでしょうか？

・リフォーム・・・現状回復のための修繕・営業・不具合箇所への部分的な対処
・リノベーション・・・機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した包括的なお家

「リノベーションとリフォームの違い」を詳しく見る

このようにリフォームとは、購入した時、または新築の状態に戻すための修繕をすることです。一方リノベーションとは、ライフスタイルや住みよい環境を加味して作り変えることを指します。
混同しがちなリフォームとリノベーションですが、その意味は大きく違うのです。

中古マンションリノベーションの魅力

リフォームとリノベーションの違いが分かったところで、中古マンションをリノベーションする魅力とはいったいどんな部分なのでしょうか。
先のリフォームとの違いでご説明したように、トラブル箇所などの改修であるリフォームとは違いリノベーションは「作り変える」ところがポイントです。
中古マンションをリノベーションする魅力は主に3つことがあげられます。

• ● 新築物件を購入するよりも、安い値段で美しい住居が実現できる
• ● 物件の選択肢の幅が広い
• ● ライフスタイルに合わせた住環境に変えることができる

お子様の成長など、家庭の変化に合わせて暮らしの状態を変えられるのは非常に魅力的ですよね。

中古マンションをリノベーションする際のメリットデメリット

中古マンションを買ってリノベーションする際に、そのメリットが大きく取り上げられることはありますが、デメリットについてはあまり取り上げられないと思います。しかし、中古マンションを実際にリノベーションしてしまった後でデメリットを知ることになると、後悔に繋がってしまいかねません。リノベーションする前に、メリットとデメリットをしっかり把握しておくことが大事です。

リノベーションに向いている中古マンションの見分け方

中古マンションの中でも、リノベーションにおすすめな物件の特徴として「未着工である」ということが挙げられます。
というのも、中古物件の中でも未着工の物件は購入価格も低いため、安さの分だけリノベーションにお金をかけることができるからです。
未着工の物件を見極めるのにはいくつかのポイントがあり、和室が残っていることや壁向きのキッチンであること、また築年数が古いことを目安にすることができます。

リノベーションを実施する段階になると、物件の状態や建築に使われている素材によってリノベーション内容が変わる場合もありますが、その時はリノベーション業者の方とよく打ち合わせをして、改修内容に齟齬が生まれないように擦り合わせるようにしましょう。

中古マンションのリノベーションの流れと期間

施工内容やリノベーション会社によっても手順は変わりますが、基本的に中古マンションのリノベーションは以下のようなスケジュールで進んでいくことが多いです。

1. 1. リノベーションのイメージや予算を伝える
2. 2. 物件の間取りや図面を見て、リノベーションのイメージを落とし込んでいく
3. 3. 雑誌やホームぺージを見ながら、具体的なイメージを決めていく
4. 4. 購入予定の中古マンションに施工業者と同行し、イメージと実物をすり合わせていく
5. 5. デザインや希望の間取り、内装や設備の素材を選定する
6. 6. 見積書の確認
7. 7. 解体工事の開始
8. 8. クロスや塗装箇所ごとの色などを決定する
9. 9. 各種工事スタート
10. 10. 施工中の点検・調査
11. 11. リノベーション会社の最終点検・確認
12. 12. 立ち合いの上、引き渡しを行う
13. 13. 家具を搬入して、引っ越し

期間についてもリノベーション内容によって変わりますが、大体2ヶ月~3ヶ月を想定しておくのがいいでしょう。

中古マンションのリノベーションにかかる3つの費用

中古マンションを買ってリノベーションをする場合、多くの人が費用について考えることになります。しかし、その費用の具体的な種類や内容、つまり「何にどのくらいかかるのか」までしっかり把握するのは難しいのではないでしょうか。工事や引っ越しがすべて完了してみたら、思ったよりも高くついてしまった…という失敗を避けるためにも、ここで改めて費用について再確認しましょう。
費用と一口に言っても種類は様々あり、費用の発生するタイミングで分けると主に3つに分けられます。まずは、どのようなタイミングで費用が発生するかご紹介します。

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• ①中古マンション購入時にかかる費用

  中古マンションを購入してリノベーションをする場合、まず最も費用がかかるのが中古マンション購入時にかかる費用です。これは、購入する地域や物件の間取り、仲介会社などの条件によって金額が変わります。一般的に中古マンションの物件そのものの金額に目が行きがちですが、管理費や修繕積立金にも差があるので注意してください。

  ②リノベーションにかかる費用

  リノベーションの工事そのものにも大きな費用が発生します。リノベーションを行う際の施工内容によって大きくかわってきますが、中古マンションの場合は壁を抜いてしまうような大きな工事であったり、キッチンやお風呂場などの水回りを含めた全面改装の場合、費用が高額になる傾向があります。

  ③居住後にかかる費用

  実際に中古マンションをリノベーションをした後にも、固定資産税や引っ越し代金など様々な費用が発生します。特に固定資産税に関しては、今後ずっと払い続ける費用になりますので、中古マンション購入前やリノベーションの施工前に、実際に年間どのくらいの税金を払うことになるのか、専門家を通して把握しておきましょう。
  このように中古マンションのリノベーション時には、3つのタイミング別で費用が発生します。中古マンションのリノベーションを行う際は、それぞれのタイミングで、どの程度の金額が発生するのかシミュレーションをしておくと安心でしょう。
  LOHAS studioでは、これらのタイミングに発生する費用の詳細や、実際に予算ごとにどのようなリノベーションが行えるか事例をご紹介しています。想定予算でどんなリノベーションができるのか、ご参照ください。

  keyboard_arrow_right「リノベーションにかかる費用」を詳しく見る

中古マンションをリノベーションする際に発生するローンの注意点

中古マンションを購入してリノベーションをするためには様々な費用が発生することは先述したとおりです。戸建ての場合よりは費用を抑えることができるとはいえ、中古マンションの購入時にも、大きな費用が発生するため、一般的には住宅ローンに加入することが多いです。
そのような事情から、活用する人の多い住宅ローンですが、加入にはいくつか注意するべき点があります。

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• ①住宅ローンの検討期間は余裕を持つこと

  中古マンションの購入時、多くの場合、1か月という短い期間で引き渡しまでの手続きが行われます。その分、ローンを検討する時間も少なくなってしまうため、誤ったローンの組み方をしてしまわないように、前もってある程度費用の相場やローンの組み方を決めておく必要があります。

  ②中古マンションの購入価格だけでなく諸費用も考慮した借り入れを

  中古マンションを買ってリノベーションを行う場合、物件購入費用以外にも様々な費用が発生します。リノベーションの施工代金や仲介手数料、また施工後に払い続ける固定資産税など、すべての費用を考慮し、無理のないローンを組みましょう。

  ③中古マンション購入時はローンの借入期間は短いことが多い

  新築を購入する場合と比較すると、中古マンションの購入時に入る住宅ローンは、借入できる期間が短くなります。そのため、毎月の返済額が高くなってしまいます。

  ④そもそも借り入れ金額の上限が低いことも

  借り入れの期間だけでなく、上限金額が少なくなってしまうことも、中古マンションの購入の場合はありえます。そのため、複数の会社でローンを組むということになる場合もあります。

  ⑤中古マンション購入でのフラット35の利用時に注意したいこと

  フラット35の加入には条件があります。購入予定の中古マンションが対象になるかどうかを事前に調べておきましょう。

  ⑥住宅ローン控除を受けたい場合は築年数に注意

  住宅ローン減税制度にも、築年数や構造による様々な条件があります。フラット35同様に、購入予定の中古マンションが対象範囲なのかどうかを確認する必要があります。
  
  このように中古マンションの購入にあたって加入するローンには様々な注意点が存在しています。LOHAS studioでは、中古マンション購入時に加入するローンの注意点を詳しくまとめていますので、ローンを組む際の参考にしてください。

  keyboard_arrow_right「中古購入しリノベーションする際のローンについて」を詳しく見る

中古マンションをリノベーションする場所による違い

中古マンションを買ってリノベーションをする場合、購入する中古マンションの場所や特徴によってメリットやデメリット、注意点があります。
例えば、中古マンションとして購入する物件が団地である場合、メリットとデメリットは以下になります。

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• 団地をリノベーションするメリット

  ・「緑が多く、スペースにゆとりがある」

  団地は山林を切り開いて建てられた場合が多いため周辺に緑が多く、家族で触れ合える公園などが多いのが特徴です。

  ・「立地条件が良い」

  団地は市区町村の指揮のもと建てられたことが多く、住む人が暮らしやすいと感じる地域を意識して建てられています。そのため周辺に公共交通機関や、生活施設がある好立地の場所が多いです。

  ・「人情味溢れる付き合いがある」

  団地は自治会などのコミュニティが強く、夏祭りなどの季節ごとのイベントが開かれている場合があります。住民同士の横のつながりを大事にする方にはおすすめです。

  ・「建物のシンプルさに愛着を感じる」

  団地はシンプルな構造のものが多く、シンプルゆえにリノベーションによる個性を出しやすいのも特徴です。

  団地をリノベーションするデメリット

  ・「壁式構造になっていることが多い」

  団地でよく使われている壁式構造は、部屋と部屋の仕切りの壁を用いて耐震力を上げるものです。そのため、壁を居抜くことができない場合があります。

  ・「在来浴室になっていることが多い」

  団地でよく用いられている在来浴室という造りの場合、浴室の壁を抜く工事を行うと、耐震力を下げてしまう可能性があるため、間取りの変更ができない場合があります。

  ・「直天井、直床になっていることが多い」

  同様に、よく団地で用いられている直天井や直床の場合、構造上大きな間取り変更ができない場合があります。

  ・「エレベーターがないことがある」

  団地では、4階建てや5階建ての建物が多く、エレベーターがない場合があります。

  上記は団地の例でしたが、このように購入する中古マンションの場所や特徴によって、メリットやデメリットも変わってきます。購入前に住む地域のことや、建物の特徴もきちんと把握しておくことが大事です。また、LOHAS studioでは、例にあげた団地でのリノベーションをする際のメリット・デメリットについてより詳しく別記事にまとめました。ご興味のある方は下記記事をご覧ください。

  keyboard_arrow_right「団地のリノベーション」を詳しく見る

リノベーションマンション選びのポイント

中古マンションを選ぶ際のポイントは以下のようなものがあります。

• （１）リノベーションに適しているかの確認

  鉄筋コンクリートの場合には、マンションの構造を確認する必要があります。マンションの構造は大きく分けてラーメン構造と壁式構造の2種類がありますが、リノベーションで間仕切り壁の変更を検討する際には、壁と床で支えている壁式構造では構造上変更が難しい場合があります。ただし、ラーメン構造では部屋の隅に梁や柱の凹凸があり、すっきりしていないため、希望の間取りに従って構造を選択する必要があります。

• （２）中古マンション周辺の確認

  中古マンションの広さや方角のみではなく、インターネットやケーブルテレビの設備の有無や、駐車場や駐輪場などが実際に利用可能か、また、騒音があるかなど周辺環境にも気に掛ける必要があります。また、過去の構造補強などの修繕履歴や修繕計画も聞くことも大切です。

• （３）マンションの管理状況の確認

  廊下やエレベーター、建物周りがきちんと清掃されているか、廊下の照明は切れたまま放置されていないか、避難階段にものが置いたままになっていないかを確認する必要があります。ずさんな管理がされている場合には、控えたほうがよいかもしれません。

• （４）ローンを組めるかの確認

  中古マンションの場合、新築と異なり、長期のローンが組めなかったり、所有権が無く借地権のみしかない場合、ローン自体を組めないケースがあります。中古と新築では、審査のレベルが異なる場合があり、事前に注意が必要です。

中古マンションを購入してリノベーションする時のお役立ち情報

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• 失敗しない！購入した中古マンションをリノベーションする時のポイント

  購入した中古マンションをリノベーションする前に確認するべきポイントと、よくある中古マンションのリノベーション失敗例をご紹介しています。

  keyboard_arrow_right詳細を見る

中古マンションを買ってリノベーションの施工事例

LOHAS studioでは、お客様のご要望に合わせた中古マンションのリノベーション事例が数多くあります。
今回は中古マンションのリノベーションの中から、4つの事例をご紹介します。

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• 自然素材を使った開放感のある家

  施工費用：￥11,000,000 　工期：90日間　築年数：15年

  アレルギーをお持ちのご家族がいらっしゃるため、無垢フローリング材や珪藻土、木絹クロスといった自然素材を使ったお住まいをご要望のお施主さま。
  　既存部分を活かしながら、ご家族3人のためのスペースとして書斎とPCカウンターをつくり、依頼者様の生活に合わせたリノベーションを行いました。
  また、キッチンは対面式となっており、「あまりオープンになりすぎないように」という奥様のご希望から、風穴付の壁を設置するなど工夫を施しました。

  keyboard_arrow_rightさらに詳しい施工内容はこちらから
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• ワンストップのマンションリノベーションでつくる憩いの広間

  施工費用：￥15,000,000 　工期：90日間　築年数：33年

  こちらのお施主さまは、中古マンションの購入+リノベーションを一貫してご依頼いただきました。
  玄関横には、広々と使用できるオープンな土間をウォークインクローゼットとして利用。キッチンからお子さまを見守ることもでき、お子さまも楽しそうに走り回っているのだとか。「こちらの想像以上にカッコイイ家になって満足です」とお喜びいただけました。

  keyboard_arrow_rightさらに詳しい施工内容はこちらから
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• 私らしくフィットする暮らし 都市型中古マンションリノベーション

  施工費用：￥8,750,000 　工期：70日間　築年数：2年

  こちらは、40平方メートルのマンションで、収納とペットのスペースを叶えるリノベーションのご提案です。
  リビングの一角に、ペットスペースとスキップフロアを設け、大容量のウォークインクローゼットには服やバッグを収納。
  「引っ越し前は外出することが多かったけれど、この家に住みだしてからは外に出歩く回数が減ったよ！」と生活に合わせたお住まいに仕上がりました。

  keyboard_arrow_rightさらに詳しい施工内容はこちらから
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• passiv designで解決！灼熱マンション最上階への挑戦

  施工費用：￥--- 　工期：270日間　築年数：27年

  広さとデザイン性の高さはもちろんのこと、家族の健康を第一に考えていらっしゃったお施主さま。
  素材選びには重点を置き、断熱材にセルロースファイバー、結露対策として壁や天井には珪藻土を使用しました。
  マンションの最上階ならではの「夏場や冬場の気温の激しさ」などを改善するために工夫をこらしました。
  「なにより暑い日にリビングで快適に過ごせるようになったことが一番嬉しいです！」との言葉もいただき、大満足のリノベーションを実現することができました。

  keyboard_arrow_rightさらに詳しい施工内容はこちらから

中古マンションリノベーション事例

「自分の地域でも中古マンションをリノベーションしてるの…？」そんな方のためにLOHAS studioによる中古マンションのリノベーション事例を地域ごとにおまとめしました。東京、神奈川、埼玉、千葉でのLOHAS studioによる中古マンションのリノベーション事例をご覧ください。

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• 近年需要の高まっている東京の中古マンションリノベーション

  東京の中古マンション物件数は年々増加傾向にあります。それに伴い、中古マンションを購入する人も増えてきています。
  中古マンションの需要が高まってきている背景として、東京都内のマンション価格の高騰が挙げられます。2013年以降からマンション価格は年々上昇傾向を示しており、中には約10年前より30%以上も価格が高騰している地域も。

  このマンション価格高騰により、比較的手に入れやすい価格である中古マンションを購入してリノベーションする人が増加傾向にあります。
  東京でマンションを購入しようかと考えている方は、中古マンションも検討してみてはいかがでしょうか。

  keyboard_arrow_right東京の中古マンションリノベーション事例を見る
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• おしゃれな街の多い神奈川の中古マンションリノベーション

  東京近郊であり、交通の便も良い上に観光スポットも豊富なことで人気のある神奈川。
  「関東の住みたい街ランキング」では、都内の地域を退けて毎年上位に「横浜」「武蔵小杉」がランクインしているほど、魅力の多い地域です。
  そんな神奈川の中古マンションは、東京の中古マンションと比べると、比較的安い物件もあるため、都心からちょっと離れた静かな場所に住みたいという方に人気があります。
  海も近いため、レジャー系の趣味をお持ちの方は、神奈川の中古マンションも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

  keyboard_arrow_right神奈川の中古マンションリノベーション事例を見る
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• 都内のアクセスが良い埼玉の中古マンションリノベーション

  都内へのアクセスが良い地域が多くみられ、ファミリー層からの人気の高い埼玉。
  「子育て応援マンション認証制度」など子育て世代を支援する取り組みも行われており、平均年齢は全国の中でも低く、少子高齢化の影響が小さいエリアだといわれています。
  埼玉の中古マンションの特徴としては、東京の中古マンションより比較的安いのはもちろんのこと、敷地面積の広い物件が多いことが挙げられます。
  埼玉の中古マンションを購入し、ご家族みんなが暮らしやすい家づくりをしてみてはいかがでしょうか。

  keyboard_arrow_right埼玉の中古マンションリノベーション事例を見る
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• 家族向けにおすすめ！？千葉の中古マンションリノベーション

  千葉は工業が盛んであり、交通網も非常に利便性が高く、東京のベッドタウンともいわれています。実際、職場が都内でも千葉に住んでいるというご家族が多く見受けられます。
  東京ディズニーランドや成田国際空港など、多くの人が集まる施設があるのも千葉の特徴といえるのではないでしょうか。
  東京のマンション価格の高騰とともに、千葉のマンション価格も上昇していますが、東京・神奈川と比べると、中古マンションの相場は比較的安いため、お手頃の物件が多数あります。
  都内へのアクセス、豊富なレジャー施設など住みやすい要素が多い千葉の中古マンションも検討してみてはいかがでしょうか。

  keyboard_arrow_right千葉の中古マンションリノベーション事例を見る