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新築と中古住宅を購入したリフォームのメリットデメリット

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住宅を購入する選択肢には、「新築住宅の購入」、「中古住宅の購入」、そして「中古住宅を購入してリフォーム」、があるかと思います。
新築住宅の購入は、自分たちの要望を最大限組み入れた住宅が購入できる、というメリットや、費用が高いという代表的なデメリットが思い浮かぶかと思いますが、今回は新築住宅の購入と中古住宅を購入してリフォームする際のメリットデメリットについて詳細にお伝えしてまいります。

新築住宅を購入するメリット4点

1.自分の好きな間取りが選べる

新築住宅を購入するメリットとして、多くの人が一番に思いつく点ではないでしょうか。
注文住宅であれば、外見デザインを自分の好きなように設計することができ、ライフスタイルに合った希望の間取りを実現することができます。
分譲住宅であっても、自分たちに合った間取りを選ぶ余地があるという点では中古住宅に勝る魅力であるといえるでしょう。

2.最新の設備を設置することができる

自分の家に使いづらさや住みにくさを感じながら暮らすことは、生活する上でとても大きなストレスになります。
特にキッチンやお風呂、トイレなどは使う頻度が高いので、些細な点も気になってストレスを感じてしまいますよね。
キッチンやお風呂、トイレなどのビルトイン設備は一度導入してしまうと取り替えるのに多額の費用と時間が必要になります。
生活の基盤となる住宅を購入する時点で最新の製品や自分が気に入ってるものを導入できることはとても大きなメリットではないでしょうか。

3.構造や建材などから、安全な住まいをつくることができる

中古住宅を購入した場合、現在の耐震基準を満たしておらず耐震補強が必要になったり、老朽化が進んでいて修繕の必要が出てくることがあります。
新築住宅であれば、現在の耐震基準を満たした耐震構造を実現するだけでなく、新素材の建材を使用することによって耐火構造も取り入れることができます。
良質な建材を使用し、耐久年数が長く災害に強い家を建てる事によって、自分の安全を守るだけでなく、資産価値という観点からも非常に優良な物件を手に入れることができるのです。

4.購入時の税制優遇が大きい

住宅を購入する際の諸費用の中には、様々な税金が含まれています。これらの税金には実は様々な優遇制度が設けられているのですが、中古住宅よりも新築住宅の方が手厚く優遇される設計になっています。
さらに、中古住宅の場合は築20年以内であること、もしくは新耐震基準に適合することを証明できる場合でなければ優遇措置を受けることができません。
新築住宅と中古住宅で違いがあるものを例にあげると、「固定資産税の軽減」「登録免許税の軽減」「不動産取得税の軽減」があります。
「固定資産税の軽減」は、中古住宅に軽減措置はありませんが、新築住宅の場合、一戸建ての場合は3年、建物分の固定資産税が半額になります。
「登録免許税の軽減」は、新築の場合は建物分の固定資産評価額×0.15％が、中古の場合は建物分の固定資産評価額×0.3％が軽減されます。
「不動産取得税の軽減」は、新築の場合は建物分の課税標準額（固定資産評価額）から1200万円が、中古の場合は築年数に応じた控除額が減額されます。
このように、新築住宅の場合には税制面での手厚い優遇制度が整備されています。
実際の金額は購入する物件の金額や比較対象の中古住宅にもよるので、これらを念頭に整理して検討すると良いでしょう。
省エネリフォーム・省エネ改修工事などによる税制優遇もあるので、中古住宅のリフォーム内容も検討してみるといいでしょう。

新築住宅を購入するデメリット4点

1.価格が中古住宅よりも高い

新築住宅の最大のデメリットといえば、やはり購入価格の高さが真っ先に挙げられるかと思います。
エリアや住宅のタイプに関わらず、新築住宅は中古住宅に比べると約1,000万円?1,500万円程度高くなります。
もちろん、高いから良い・安いから悪いという問題ではありません。ですが、中古住宅よりも大幅にお金のかかる新築住宅を購入する理由は何か、最初によく考える必要がありそうです。

2.建物完成後のイメージがつきにくい

注文住宅の場合、完成するまで実物を見ることはできません。当然、自分たちの想定していなかったトラブルが起こりやすく、図面を見て頭では理解していたつもりでも、実際完成した住宅に入ったら生活導線が悪い、眺望や日当たりが悪い等の設計上の問題が発覚して後悔したという体験談はとても多いです。ただし、分譲住宅の場合には関係がないので、購入する住宅のタイプによるといえるでしょう。

3.住めるようになるまで時間がかかる

分譲住宅ではなく注文住宅を選択した場合、注文を終えてから住宅を建て始めることになります。住宅が完成するまでの間、しばらくは賃貸住宅等で仮住まいをしなければなりません。なるべく早く家を持ちたい場合には、建て売りや中古住宅も選択肢の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。

4.同価格の中古住宅に比べて敷地や立地などの条件が悪くなる

誰もが住みたいと思うような立地の場所には、当然、既に誰かが、住宅やマンションなどを建てているものです。新築で住宅を建てるということは、建物が新しい分、立地が悪かったり、敷地が狭かったりといった条件を、受け入れなければならない可能性が、中古住宅に比べると相対的に高くなってしまいます。新築住宅を購入する際、多くの人が見落としがちなのが周辺環境を含めた立地のことです。間取りや設備が自分の理想通りであっても、日々の買い物や子どもの通学に不便であっては生活ストレスがなくなりません。事前に周辺環境のリサーチをして、自分が納得できるかどうかを確かめておくと安心でしょう。

中古住宅を購入するメリット4点

1.価格が新築住宅よりも安い

中古住宅のメリットとして、一番に挙げるべき点は、やはり必要な費用の安さに尽きるでしょう。
国土交通省による住宅市場動向調査によると、住宅購入時における資金総額の平均は注文住宅が3,614万円で、分譲住宅が3,597万円と、どちらも3,000万円を超えています。しかし、中古住宅の場合は資金総額の平均が2,192万円と『1,500万円弱』も安いのです。中古住宅を購入し、たとえ住宅をフルリフォーム（リノベーション）したとしても、かかる値段の相場は500万円～700万円程度です。つまり、大規模なリフォームを施し、新築同様の内装や外装に作り替えたとしても、必要な金額は新築住宅の8割程度にしかなりません。これは大きなメリットといえるのではないでしょうか。

2.敷地が広く、家にゆとりがある場合が多い

中古物件を購入する場合、一般的にはなるべく築浅のものが好ましいとされています。
築浅であればあるほど建物自体の劣化が少なく建物の資産価値が高いですし、税制面での優遇措置を受けることができる場合もあるからです。
一方で、30年程度のやや古い物件にも実は大きなメリットがあります。それは、敷地が広く、家にゆとりがある場合が多いという点です。
30年前は人々の家族構成やライフスタイルが異なっており、複数の世代にまたがって同居することも珍しくありませんでした。
さらに、1972～1974年にはベビーブームが起こり、家庭に子どもが複数いることも普通のことでした。そのため、その頃に建てられた住宅は、大人数の家族が住めるように今と比べると広くゆとりのある設計になっているのです。

3.リフォームにお金をかけて、自分の好みどおりの部屋を作れる

価格の安さに次いで、中古住宅のメリットとして挙げたいのが「理想の部屋を安くつくる事が可能」であるという点です。
中古住宅ならリフォームやリノベーションを行ったとしても、当然新築の注文住宅より断然安く仕上げることができます。
同じ価格帯であっても、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを施すほうが、自分の好みに合った家を手に入れやすいでしょう。
ただし、予算に余裕がある場合には、中古住宅をリノベーションするよりも、新築の注文住宅の方が安くなってしまう場合もありますので、どちらが本当に安いのかはきちんと計算する必要があります。

4.周辺環境、生活の利便性などの確認ができる

さらに中古物件の魅力として挙げたいのは、やはり「既に完成していて、自分の目で見て確かめられる」ということです。
既にそこにある住宅は実際に見たり触れたりできることから、「自分たちがここで暮らしたら」というイメージがわきやすいことは、大きなメリットといえるのではないでしょうか。
周辺環境が既に完成しているため、現地を見学する際に自分の目で長所や短所を確かめることができます。また、近隣のコミュニティについても、朝の通勤・登校時間帯の道路の様子や公園の様子、近くのスーパーなどを見たり、その町で暮らすことのメリットとデメリットを自分の目でチェックできるのは安心に繋がります。

中古住宅を購入するデメリット4点

1.構造部分の老朽化や経年劣化を確認するのが難しい

中古住宅を購入するにあたって、「古くなっている部分はリフォームすれば大丈夫！」と考えてはいませんか？
家の基礎部分や柱、梁などの構造部分はリフォームでは修繕することができません。
また、木造である場合にはシロアリや腐食のチェックが必須となります。
気になる場合には、購入する前に売り主に依頼をして、自分の目で確認させてもらうか、専門家による調査（ホームインスペクション）をしてもらうことをおすすめします。

2.住宅設備が旧式

キッチン、お風呂、トイレなどのビルトイン設備はどうしても古いものになってしまいます。
新しい設備を導入する場合にはどうしても大規模な工事が必要になりますのでお金も時間もかかることになります。
ただし、中古住宅の場合には自分の目で見て確認できるということが大きなメリットですから、自分が納得して使える家を選べば問題はないでしょう。

3.メンテナンス費用の積み立てが必要

家のメンテナンスは大体10年に一度が目安とされています。
新築住宅を購入した場合には10年後に備えて貯蓄を始めればよいですが、中古の場合には前回のメンテナンスがいつ頃かきちんと確認をして、どのくらいの期間でどれだけの貯蓄をしなければいけないか計算しなくてはいけません。
もし、購入直後がメンテナンスの時期となれば、物件購入費用の他にメンテナンス費用も用意しなくてはならないということです。
事前にメンテナンスの時期を確認をして、必要なお金や貯金計画を見積もっておくと良いでしょう。

4.住宅ローンの審査が厳しい・通りにくい

戸建の購入を検討したことのある方なら、「フラット35」というローン形式について一度は目にしたことがあるのではないかと思います。
これは全期間固定金利の住宅ローンとして、返済計画が立てやすいことから利用希望者の多いローンです。
中古住宅で利用できる場合もありますが、「建築確認日が昭和５６年６月１日以後」「耐火構造、準耐火構造に適合」「土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと」などの条件をクリアしていなければなりません。
中古住宅は建物価値が新築住宅に比べて低いため、担保力が低く、その分審査が厳しいと言われています。
ローンでの返済をあてにしすぎず、自己資金をなるべく多く用意する必要があるでしょう。

まとめ

マイホームといえば新築住宅というイメージが強い時代もありました。しかし、近年はリフォームやリノベーションによって理想の住まいを実現する事が注目を集めるようになり、中古住宅市場も盛り上がりつつあります。
新築住宅も中古住宅も、それぞれにメリットとデメリットがあり、購入者の予算や状況に合わせた幅広い選択肢が用意されています。
まずは自分自身と相談し、家族ともしっかり話し合って、どちらが自分たちのライフスタイルに合致しているかを見極めましょう。
きっと、理想の住まいを見つけることができるはずですよ！